Ön Ödemeli Konut Alımlarındaki Riskler

İnşaat firmalarının projelerini zamanından tamamlayamaması ve çoğu projelerin yarım kalmasının ardından tüketiciler inşaatı devam eden projeden satılan konutlara daha mesafeli duruyor. Ön ödemeli konut satışlarını tüketiciler açısından mercek altına aldık. Konuyla ilgili merak edilenleri Alperen Cihan Çetinkaya açıkladı
 
Ön Ödemeli Konut Nedir?
 
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.
Maketten satış olarak da bilinen ön ödemeli konut satışlarında yapı ruhsatı almadan tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapılması yasaklanmıştır
 
Konut alım kararının tüketiciler açısından önemi ve karar sürecinin zorluğu düşünülerek, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce, içeriği uygulama yönetmeliği ile belirlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur
 
Tüketiciler Hangi Kriterlere Dikkat Etmeli?
 
Konut amaçlı taşınmaz satışları, resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.  Bu doğrultuda, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulması zorunlu tutulmuş, ayrıca satıcının, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini istemesi yasaklanmıştır. Lakin şahsi fikrimiz noterde yapılan sözleşmelerin vatandaşları yeterince koruyamadığı yönündedir, bu nedenle hangi işlem olursa olsun tapuya kaydettirilmesi önem arz etmektedir
 
Satışta Yaşanan Sorunlar Nelerdir?
 
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde yaşanan en önemli sorunlardan biri bazı satıcıların konut yapımı için birçok tüketici ile sözleşme yaparak çok yüksek miktarda para toplamaları ancak daha sonra çeşitli nedenlerle konutların tüketicilere teslim edilememesidir.
 
Bu ve benzer sorunların yaşanmasını engellemek amacıyla, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırılması veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat seçeneklerinden birinin sağlanması veya Bakanlık tarafından uygun görülecek ve tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem sunulması zorunluluğu getirilmiştir.
 
Bu sayede, konut edinmek amacıyla yüksek meblağlar ödemiş olan tüketicilerin, satıcı iflas etse bile bina tamamlama sigortası veya diğer teminat yöntemleri sayesinde nihai amacı olan konutları edinmeleri sağlanmış olacak veya tüketiciler ödedikleri tutarları iade alabileceklerdir
 
Ön Ödemeli Konut Satışından Nasıl Vazgeçilebilir?
 
Tüketici, 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.
 
Tüketicinin ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren, caymaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.
 
Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir
 
Hangi Durumlarda Tüketiciler Ön Ödemeli Konuttan Vazgeçebilirler?
 
Aşağıdaki hallerde tüketici sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabilir:
a) Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi,
 
b) Tüketicinin ölmesi,
 
c) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
 
ç) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi.
 
Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması halinde tüketici, sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabilir.
 
Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda, satıcı tüketiciden sözleşmeden dönme hakkının kullanımına ilişkin masraf ve tazminat tutarını dikkate alarak kesinti yapabilir
 
Konutlar Zamanında Teslim Edilmediğinde, Tüketiciler Ne Yapmalı?
 
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde konutların devir veya teslim süresi ise 36 aydır.
Aşağıdaki hallerde konutun tüketiciye devir veya teslim edildiği kabul edilir:
 
a) Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili,
 
b) Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri.
 
Ön ödemeli konut satışlarıyla ilgili sorun yaşanması halinde uyuşmazlığın parasal değerine göre; illerde “Ticaret İl Müdürlüğü” ilçelerde “Kaymakamlık” bünyesinde oluşturulan  “Tüketici Hakem Heyetleri”  ile adliyelerde bulunan  “Tüketici Mahkemelerine” başvuru yapılarak çözülebilmektedir. Ön ödemeli konut satın aldığınız firmalara ilişkin denetim taleplerinizi de bulunduğunuz yerdeki Ticaret İl Müdürlüklerine yapabilirsiniz